법원 경매와 부동산 경매의 개념 설명
부동산 경매는 담보로 설정된 부동산에 대해서 채무자의 채무불이행 상황이 발생할 경우 채권자의 신청에 의해서 법원이 강제로 해당 부동산을 최고 가격을 제시한 사람에게 공식적으로 파는 절차와 방법을 말한다. 국가기관이 주체가 되는 경우도 있고 개인이 주체가 되는 경우가 있는데 흔히 말하는 부동산 경매는 공경매로 법원 경매와 공매가 있다. 그리고 보통 부동산 경매는 법원 경매를 의미한다.
부동산 경매는 판매자가 아닌 구매자가 가격을 정하는 특징이 있다. 구매자가 경매 입찰에 참여할 때 원하는 가격을 써내는 형태이기 때문이다. 그리고 비공개 입찰 방식이다. 다른 사람들이 얼마를 써냈는지 알 수가 없고 봉투에 넣어서 공개되지 않은 상태에서 진행이 되기 때문에 외부 개입이 있을 수 없는 깨끗한 방식이다.
경매 입찰 과정까지 통상 6개월이라는 시간이 소요되는 특징이 있기 때문에 6개월 전과 현재 부동산 시세를 비교했을 때 부동산 시장이 상승하고 있다면 시세차익을 도모하는 데 있어서 매유 유리하다. 또한 유찰이라고 하는 개념도 있기 때문에 여러 번 유찰되는 경우라면 세일된 가격과 같이 구매할 수 있는 것이다. 부동산 경매는 합법적인 재테크 수단일 수도 있고 채무자에게는 하루빨리 채무를 청산할 수 있는 길을 열어주는 것이기 때문에 새 출발을 할 수 있도록 도와주는 과정의 의미가 있다.
법원 경매, 즉 부동산 경매는 직장인, 전업주부, 예비 은퇴자 등 다양한 직업과 유형의 사람들이 하고 있다. 특별한 자격이나 직업일 필요가 없고 심지어 취미로 하는 사람들도 많다.
좀 더 자세히 이야기해 본다면, 우리가 말하는 부동산 경매 중 공경매는 법원 경매와 공매로 나뉜다. 법원 경매는 법원에서 진행하는 부동산 경매 방식으로 채권자가 신청을 하면 법원에서 판단 후 진행하는 것이 합당하다고 판단할 경우에 경매절차를 진행하는 것이다. 공매는 법원이 아닌 그 외의 곳에서 진행하는 형태이다. 온비드와 같은 사이트가 대표적인 예인데 공매는 법원 경매보다 물건 수는 적지만 경쟁률이 적기 때문에 이 영역에 도전하는 사람들도 있다. 온비드는 한국 자산관리공사가 운영하는 인터넷 공매시스템이다.
부동산 구매방식 세 가지
아파트나 집을 사는 방법으로는 크게 세 가지가 있다.
1. 분양을 받는 방법
새로 지어진 새 아파트, 신축 아파트를 사는 것이 바로 분양을 받는 것이다. 백화점에서 물건 사는 것처럼 새 거를 사는 개념이다.
2. 일반 매매를 하는 방법
이미 지어진 집, 이미 살고 있는 집이 매물로 판다고 나왔을 때 부동산중개사를 통해서 나의 예산에 맞게 마음에 드는 집을 사는 방법, 마트에서 물건을 사는 것과 비슷한 개념이다. 여기에는 물론 급매도 있다.
3. 부동산 경매 방법
아웃렛에서 물건을 사는 것과 비슷한 개념이다. 백화점에서 파는 것인데 아웃렛에 나온 것과 비슷한 경우도 있다. 가장 중요한 점은 시세보다 싸게 사야 한다. 시세보다 싸지 않은 물건을 사는 것은 차라리 안 하는 것이 더 좋다.
부동산 경매의 특징
부동산 경매에서는 법률용어가 많다. 하지만 모든 법률용어를 다 알 필요는 없다. 필요한 용어들만 알고 있으면 된다. 부동산 경매는 생각보다 어렵지 않다. 알고 보면 쉽다고 하는 경우가 많다. 부동산 경매에 대해서는 두려워할 필요가 없다. 권리관계가 복잡하거나 명도가 어려운 경우도 있지만 그렇지 않은 경우가 더 많다. 부동산 경매를 취미처럼 재밌게 하는 사람들이 많고 사이드잡으로 은퇴 없이 할 수 있다. 부동산 경매를 하기 위해서 생각보다 돈이 많을 필요도 없다. 보증금이 필요하긴 한데 빌려서 하는 방법이 있기 때문에 적은 금액으로 할 수도 있는 개념이다.
부동산 경매와 어울리지 않는 사람들도 있다. 부동산 경매는 너무 어렵고 부정적이라고 생각하는 사람들, 선입견과 색안경을 끼고 있는 사람들, 대박만 꿈꾸는 사람들, 작은 돈은 하찮게 느껴지는 사람들, 걱정이 너무 많은 사람들, 꽂히면 뒤도 돌아보지 않는 사람들은 어울리지 않는다. 주위에서 너무 반대가 심한 경우도 하지 않는 것이 좋을 수 있다.
부동산 경매에서는 특수물건이라고 불리는 어려운 케이스도 있고 권리관계가 명확하고 명도가 단순한 위험이 적은 아주 쉬운 케이스도 있다. 어려운 케이스를 어렵게 할 수도 있고 쉽게 할 수도 있으나 고수의 영역이고 초보들을 위한 쉬운 케이스들도 많다. 낙찰받고 나서 법원에서 따져봐야 하는 것은 쉽지 않으므로 초보자에게는 적합하지 않다.